Il contratto di locazione non registrato presso l’Agenzia delle Entrate è nullo (come se non fosse mai stato stipulato). 

Il proprietario non potrà effettuare alcuna azione giudiziaria, non potrà chiedere un decreto ingiuntivo contro l’inquilino inadempiente, non potrà iniziare alcuna procedura di sfratto

L’inquilino non potrà richiedere il rispetto della durata minima della locazione prevista dalla legge, non potrà richiedere al proprietario che venga eseguita la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile.

Se invece il proprietario non registra volontariamente o si dimentica di registrare il contratto di locazione non potrà far valere i propri diritti, cosa che invece potrà fare il conduttore, il contratto infatti produce effetti solo per l’inquilino ma non per il proprietario dell’immobile.

Comunque il conduttore può registrare a proprie spese il contratto di locazione per conto del locatore per poi rivalersi nei confronti di quest’ultimo per le spese sostenute. 

È anche possibile una registrazione tardiva, oltre cioè i 30 giorni imposti dalla normativa tributaria versando anche sanzioni ed interessi.

Se invece il conduttore denuncia l’affitto in nero ?

Il conduttore può denunciare la mancata sottoscrizione del contratto di locazione o l’affitto in nero con una segnalazione diretta alla Guardia di Finanza o all’Agenzia delle Entrate, saranno poi le autorità ad avviare le relative indagini.

Le conseguenze saranno solo a carico del locatore.

La mancata sottoscrizione del contratto di locazione o l’affitto in nero è un illecito tributario, il locatore sarà oggetto quindi ad accertamento fiscale che riguarderà tutti i canoni percepiti e non dichiarati ai fini IRPEF.

Oltre a questo accertamento fiscale  ci sarà da pagare l’imposta di registro che si sarebbe dovuto versare all’atto della registrazione del contratto con le relative sanzioni ed interessi, in quest’ultimo caso è prevista la responsabilità solidale sia del locatore che del conduttore, nei confronti del Fisco. in caso di omessa registrazione del contratto, la sanzione ordinaria prevista è dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, il conduttore potrà comunque sempre rivalersi nei confronti del locatore

Con la denuncia del contratto di locazione non registrato o dell’affitto in nero l’inquilino potrà  usufruire di tutti i diritti del contratto stesso e, se non scritto, di quelli che gli spetterebbero in caso di un normale contratto di locazione a canone concordato ossia della durata di 3+2 anni con canone calmierato dagli accordi collettivi, della durata di 3+2 anni. In più, potrà esigere la restituzione dei canoni in eccesso versati sino ad allora.

Ecco perché al locatore conviene sempre registrare il contratto di locazione perché sarà l’unico a subire tutti gli aspetti negativi e potrebbe anche essere soggetto a “ricatto” per divergenze nate  nel periodo locativo, questi infatti potrebbe presentarsi all’ufficio delle imposte per comunicare l’esistenza del rapporto di locazione. Le denunce anonime, anche se di natura fiscale, non sono formalmente ammesse nel nostro ordinamento, anche se potrebbe essere sufficiente a far partire un accertamento fiscale: essa infatti non può essere considerata un semplice indizio, come sarebbe, invece, in presenza di una dichiarazione rilasciata da un soggetto estraneo al rapporto contrattuale.

Conclusione

Non conviene assolutamente non registrare il contratto di locazione o … peggio … l’affitto in nero, ci sono altri possibilità di risparmio fiscale come ad esempio gli contratti concordati  con possibilità di beneficiare di canoni di locazione generalmente più contenuti; per i locatori c’è la possibilità di ottenere uno sconto Irpef  sulla dichiarazione dei redditi,  oltre a un ulteriore sconto sull’imposta di registro del contratto ed in sede locale potrà anche usufruire di una sconto IMU. Se poi si sottoscrive il contratto con opzione alla Cedolare Secca si può godere di un ulteriore sconto IRPEF, in un prossimo articolo sui Contratti Concordati, che pubblicherò a breve, illustrerò la loro convenienza .

Se hai necessità di ricevere un consiglio, ovviamente gratuito, puoi chiamarmi al 3462141598, fissando un appuntamento direttamente in ufficio telefonando al 0805580010 o lasciando i tuoi dati QUI.

Enzo Fracchiolla