Cedolare secca anche se il locatario/conduttore è una impresa
L’articolo commenta una sentenza della Corte di Cassazione (n. 12395 del 2024) che ha chiarito un aspetto controverso riguardante l’applicazione del regime della cedolare secca, un’opzione fiscale agevolata per le locazioni di immobili ad uso abitativo.
La sentenza stabilisce che la cedolare secca può essere applicata anche quando l’immobile viene locato a un’impresa, purché l’uso dell’immobile sia a scopo abitativo. Questo principio è in contrasto con l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, espressa nella circolare n. 26/E/2011, che ha limitato l’applicazione della cedolare secca, escludendola nei casi in cui il conduttore fosse un’impresa. L’Agenzia aveva addirittura modificato il sistema di registrazione online per impedire questa opzione nei contratti con conduttori impresa, rendendo necessaria la registrazione del contratto direttamente presso gli sportelli, spesso dopo lunghe discussioni.
La Corte di Cassazione ha respinto questa interpretazione restrittiva, sottolineando che la legge (art. 3 D.Lgs. 23/2011) non impedisce l’applicazione della cedolare secca basandosi sulla natura del conduttore, ma solo su quella del locatore. In altre parole, è il locatore a non poter esercitare l’opzione per la cedolare secca se l’attività di locazione rientra nell’esercizio di un’impresa o di una professione, mentre il conduttore può essere un’impresa a condizione che l’immobile sia utilizzato come abitazione.
Inoltre, la sentenza fa notare che la legge stessa prevede eccezioni alla regola generale, come nel caso delle locazioni a cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, che possono sublocare l’immobile a studenti universitari o metterlo a disposizione dei Comuni, il che conferma l’intenzione del legislatore di non escludere le imprese a priori.
Infine, la Corte ha ricordato che le interpretazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate tramite circolari e risoluzioni non hanno valore di legge e non possono vincolare i contribuenti, ribadendo così che il regime della cedolare secca può essere applicato anche nei contratti di locazione a favore di imprese, purché l’immobile sia destinato ad uso abitativo.
