Cosa fare in caso di planimetrie non conformi nelle compravendite immobiliari ?
Con l’introduzione del D.L. n. 69/2024, conosciuto anche come “Decreto Salva Casa”, le compravendite immobiliari sono diventate più semplici anche quando l’immobile presenta delle difformità rispetto alle planimetrie ufficiali contenute nei titoli edilizi. Questo nuovo quadro normativo permette di concludere la vendita anche in presenza di piccole irregolarità, a patto che queste siano adeguatamente documentate nell’atto notarile. Vediamo dunque cosa cambia e come gestire una compravendita di immobili con planimetrie non conformi, come procedere senza intoppi al rogito notarile, quali sono le irregolarità considerate minori, e come queste possono influenzare la commerciabilità del bene.
Le irregolarità edilizie precludono sempre la vendibilità di un immobile?
Non tutte le irregolarità edilizie hanno lo stesso peso sulla vendibilità di un immobile. Se l’edificio è stato costruito senza alcun titolo edilizio, la sua vendita è chiaramente impossibile e viene considerata nulla. Tuttavia, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 8230/2019, ha stabilito che le irregolarità “minori” non necessariamente impediscono la compravendita, purché l’atto notarile riporti chiaramente i dettagli del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.
Cosa succede in caso di vendita di un immobile non conforme al catasto?
La legge prevede che lo stato effettivo dell’immobile sia conforme a quanto indicato nei titoli edilizi ottenuti. In particolare, l’articolo 29, comma 1-bis, della Legge 52/1985, vieta la vendita di edifici il cui stato di fatto non corrisponde a quanto registrato nel Catasto, sia in termini di planimetrie che di caratteristiche del fabbricato. Ad esempio, non è possibile vendere un immobile registrato in categoria A/10 (ufficio) come se fosse una abitazione residenziale.
In teoria, al Catasto non dovrebbero essere registrate planimetrie difformi rispetto allo stato effettivo e ai disegni tecnici associati ai titoli edilizi. Tuttavia, nella pratica, queste discrepanze si verificano. Per questo motivo, prima di procedere con la vendita, è fondamentale verificare che lo stato attuale dell’immobile corrisponda ai titoli edilizi e provvedere all’aggiornamento delle planimetrie catastali.
Gli ostacoli alla compravendita e come affrontarli
La presenza di abusi edilizi, di qualsiasi entità, può rappresentare un serio ostacolo alla compravendita di immobili. È difficile trovare un acquirente disposto a comprare un immobile sapendo che non è in regola con i titoli edilizi o, peggio, sospettato di non esserlo. In questi casi, l’acquirente potrebbe dover affrontare costose procedure di regolarizzazione o addirittura demolizioni.
Inoltre, se l’immobile si trova in un condominio, quest’ultimo potrebbe richiedere la regolarizzazione degli abusi se questi compromettono il decoro architettonico o l’accesso a eventuali incentivi fiscali per la riqualificazione edilizia.
Conclusioni
Per evitare problemi durante la compravendita, è essenziale assicurarsi che l’immobile sia conforme ai titoli edilizi e alle planimetrie catastali. In presenza di irregolarità, occorre verificare se queste possano essere considerate “minori” e quindi non pregiudicare la commerciabilità del bene, oppure se richiedono interventi di regolarizzazione prima di procedere alla vendita. Il “Decreto Salva Casa” offre nuove possibilità, ma resta fondamentale affrontare la questione con la dovuta attenzione e competenza per evitare problemi legali e finanziari futuri.
