Che succede quando non si dichiara al catasto un immobile?

La costruzione non dichiarata al catasto è una pratica illegale che si verifica quando un’opera edilizia viene realizzata senza essere adeguatamente registrata presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate – Territorio o senza ottenere i permessi e le autorizzazioni necessarie dalle autorità competenti.

Iscrivere un immobile al catasto serve ad identificare il bene e a stabilire la rendita catastale nonché per ottenere il certificato di agibilità.

L’obbligo di accatastamento non sussiste per tutti gli immobili; infatti, ve ne sono alcuni che ne rimangono esclusi come ad esempio gli immobili che presentano una superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati, le serre adibite alla coltivazione e alla protezione delle piante al suolo, le vasche di accumulo per l’irrigazione dei terreni e gli immobili senza copertura.

Le ragioni per le quali è necessario procedere all’accatastamento di un immobile, sia se di nuova costruzione sia se ristrutturato con un ampliamento o anche con una riduzione di metratura, sono diverse.

Gli immobili vengono riuniti all’interno di una determinata categoria. La categoria è il risultato dell’analisi delle qualità degli immobili stessi in base alle loro caratteristiche costruttive e di uso. Con  l’accatastamento viene definita la categoria catastale del bene, ovvero l’immobile viene classificato mediante l’attribuzione di un simbolo, più precisamente di una lettera, e gli viene attribuita una rendita catastale. Ogni categoria è composta da varie sottocategorie, ciascuna delle quali è contraddistinta dalla lettera della categoria di appartenenza seguita da un numero.

Le categorie catastali sono 6 e sono individuate da lettere che vanno dalla A alla F.

Nella sotto categoria A fanno parte

le abitazioni di tipo signorile (A1), le abitazioni di tipo civile (A2), le abitazioni di tipo economico (A3), le  abitazioni di tipo popolare (A4), le abitazioni di tipo ultrapopolare (A5), le abitazioni di tipo rurale (A6), le abitazioni in villini (A7), le abitazioni in ville (A8), i castelli, palazzi e immobili di valore storico e artistico (A9), gli studi e uffici privati (A10), gli alloggi e abitazioni tipiche dei luoghi (A11).

Nella sotto categoria B fanno parte

Collegi, orfanotrofi, conventi, seminari, ricoveri, ospizi, caserme (B1), ospedali e case di cura (B2), prigioni e riformatori (B3), uffici pubblici (B4), scuole e laboratori (B5), gallerie, accademie, musei, biblioteche, pinacoteche (B6), oratori e cappelle private (B7), magazzini sotterranei per la raccolta di derrate (B8).

Nella sotto categoria C fanno parte

locali commerciali (C1), locali di deposito e magazzini (C2), laboratori artistici (C3), locali per esercizi sportivi privati (C4), stabilimenti di acque curative e balneari privati (C5), scuderie, stalle, autorimesse e rimesse privati (C6), tettoie (C7)

Nella sotto categoria D fanno parte

opifici (D1), alberghi e hotel (D2), sale cinematografiche, per spettacoli e teatri (D3), ospedali e case di cura (D4), assicurazioni istituti di cambio o di credito (D5), locali per esercizi sportivi (D6), fabbricati costruiti per specifiche attività industriali (D7), costruiti per specifiche attività commerciali (D8), immobili sospesi o galleggianti, ponti provati a pedaggio (D9), fabbricati rurali (D10)

Nella sotto categoria E fanno parte

Stazioni per servizi di trasporto (E1), ponti comunali e provinciali a pedaggio (E2), immobili costruiti per particolari esigenze pubbliche (E3), recinti chiusi per attività pubbliche (E4), fortificazioni e loro dipendenze (E5), torri, semafori e fari pubblici (E6), immobili per esercizio di culti pubblici (E7), costruzioni nei cimiteri ad esclusione di sepolcri e tombe di famiglia (E8), altri fabbricati a destinazione particolare non menzionati nelle altre categorie (E9),

Nella sotto categoria F fanno parte

Aree urbane (F1), unità collabenti (F2), unità in costruzione (F3), unità in definizione (F4), lastrici solari (F5),

immobili ancora da dichiarare (F6), infrastrutture e reti pubbliche (F7).

La rendita catastale  è la base di calcolo per il pagamento di diversi tributi come ad esempio l’Imu (Imposta municipale sugli immobili) e l’Irpef.

L’accatastamento serve anche per ottenere il rilascio del certificato di agibilità da parte dei Comuni nei cui territori si trovano gli immobili iscritti al catasto. In tale documento vengono attestate le condizioni di sicurezza degli stessi immobili e viene certificata la classe energetica degli impianti ivi installati.

In entrambi i casi, la dichiarazione di accatastamento, che è a carico dell’intestatario del bene, avviene con la presentazione all’Agenzia delle Entrate-Territorio di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato.

Nell’ipotesi di una nuova costruzione il tecnico, come prima cosa, effettua un sopralluogo al fine di individuare l’esatta posizione dell’immobile sul territorio; quindi, redige il tipo mappale, adoperando un apposito software. Successivamente, compila il modello di dichiarazione per l’accatastamento utilizzando il Docfa, un altro software specifico, quindi, trasmette tale modello telematicamente all’Agenzia delle Entrate-Territorio.. Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate-Territorio controllano la documentazione telematica e rilasciano la ricevuta contenente gli identificativi catastali dell’immobile, quali foglio, numero, particella e subalterno, e la rendita catastale.

L’Agenzia delle Entrate-Territorio ha 12 mesi per accertare, variare e/o confermare l’accatastamento proposto. Tutte le eventuali modifiche dovranno essere comunicate al soggetto intestatario dell’immobile, il quale potrà ricorrere alla Commissione Tributaria competente per territorio, nei modi e nei tempi indicati negli atti notificati.

Nel caso di un’unità immobiliare già esistente ma ristrutturata, il tecnico deve redigere la planimetria e compilare il modello per l’accatastamento sempre adoperando un software specifico. Successivamente, presenta il documento per via telematica tramite la piattaforma Sister. Anche in quest’ipotesi l’Agenzia delle Entrate-Territorio verifica la correttezza dei dati ed invia la ricevuta con gli identificativi catastali del bene e la rendita.

Mi auguro che  questo articolo sia stato di tuo gradimento Se hai necessità di ricevere un consiglio, ovviamente gratuito, puoi chiamarmi direttamente al 3462141598, o fissando un appuntamento in ufficio telefonando al 0805580010 o lasciando i tuoi dati QUI. 

Enzo Fracchiolla